西班牙华人申银行贷款需留意信用记录

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摘要:中新网12月12日电据西班牙《欧华报》报道,每个来西的奋斗华人都希望能通过自己的努力过上幸福、安逸的生活,所以开店、买车、买房是旅西华人通往幸福的必经之路。随着时代的发

中新网12月12日电 据西班牙《欧华报》报道,每个来西的奋斗华人都希望能通过自己的努力过上幸福、安逸的生活,所以开店、买车、买房是旅西华人通往幸福的必经之路。随着时代的发展,近些年,旅西华人的投资消费观念也在慢慢转变,超前消费意识慢慢形成,越来越多的华人在买房买店积蓄用钱的时候,不再和亲戚朋友借钱,而是向银行申请贷款。这样既不用欠下人情债,又可以“用明天的钱,圆今天的梦”。然而,侨胞们的贷款意识不断增强,且对贷款手续和细节并不太了解,所以才会在贷款时遇到各式各样的问题……

中新网9月2日电 据西班牙欧浪网报道,经济危机和欧债危机导致了西班牙房产泡沫的破灭,自2008年以来,西班牙境内的房产全线降价,平均降幅达50%左右。在“清仓甩卖”的房产里,有马德里、巴塞罗那市中心黄金地段的顶级公寓,也有马拉加、阿里坎特海边的度假别墅,房产广告铺天盖地,市场上掀起了购置房产的小高潮。

保险状况决定贷款成败

值此良机,手中有闲钱的有产阶级买入第二、第三套住宅或商铺,以作投资之用;从前买不起房的无产阶级也趁机下手,买入了第一套住房。2013年年初至今,房价几乎没有再降,经过了近5年的调整和沉淀,西班牙房价基本已触底。

侨胞杨先生在西班牙已经生活七八年了,经过几年的奋斗,把身份漂白后,便与姐姐一起开了一间小服装店。前些年,西班牙的经济情况尚好,一年半的功夫他们就把最初的投资赚了钱回来,之后的两年也赚了不少钱。从2010年开始,服装店的生意急转直下,在坚持了半年后,杨先生果断地关掉店面。凭借多年经营服装店的经验,他很快被马德里的一家大型服装批发公司聘用,成为一个服装推销员。这份工作的工资虽然不高,也很辛苦,可杨先生仍旧很珍惜。因为从关店的那一刻起,他就一直在考虑一个问题,在大多数人都经营不下去的时候,为什么总是有些人可以把生意做得那么红火呢?于是杨先生一边做服装推销工作,一边学习了解哪些服装最适合西班牙人的口味。

  廉价房热销

一年以后,杨先生对服装价格、款式、热销度都已了然于心,于是他辞掉了销售员的工作,再次物色新店面。2012年的西班牙经济韶华易逝,很多临街的热铺都空置了,正是下手卖店、开店的好时机。杨先生便开始找店。他认为西班牙的经济还在走下坡路,所以店面的转让费可能还有更大的下降空间,所以几个看重的店面在谈价格的工程中浪费了很多时间。加之备选的店面又多,杨先生有些挑花了眼,从决定找店到最终达成协议,一共用了5个月的时间。因为已经是五年居留,之前一直是全保,杨先生虽然没工作,也没为上保险的事情费心。

记者采访了马德里西亚房产中介公司的总经理方龙先生,方龙先生表示,近两年来,房价下降幅度较大,华人置业异常踊跃。“在08年以前,在西班牙买房的华人,以开店经商的老板为主,如今趁着降价买入房产的,则以打工一族为主。以马德里房产市场为例,目前,市场上最受欢迎的住房为10万欧元上下的物业,位置也多集中在像Usera、Vallecas、Carabanchel等房价低廉的区份。”

相中店面后,杨先生开始核算费用,付了转让费之后,再进行装修,加上花钱进货,可是一笔不小的开支。手头的资金有限,几个亲戚的日子也不好过,听说现在西班牙政府鼓励百姓创业,不如去银行贷款。可是杨先生连续问了几家银行得到的答案却是否定的,没有一家银行愿意贷款给他。杨先生觉得非常委屈,自己开店打工好多年,一直都上的全保,每个月的工资也都存在银行里,从来没有过欠款情况,为何申请不到贷款呢?最后,一家银行拒绝贷款的原因告诉了他。因为在杨先生找店的5个月里,他没有任何保险记录,这就证明那段时间他处于失业状态,这就意味着有5个月的时间他没有任何收入。所以,银行怎么能把钱提供给一个没有固定稳定收入,没有还款能力的人呢?

在这些廉价物业中,成交率最高的是交通便利的住房。马德里市区内,在M30、M40公路以内的区域,房产的价格虽然比周边地区贵一些,但依旧非常热销,特别是离地铁站、公交站距离近的住房,更是炙手可热。相反地,距离马德里市区车程1小时左右的托莱多,住房价格只有马德里的40%左右,却因交通不够便利,鲜少有人问津。在像阿里坎特、黄金海岸玛贝尔等海边度假胜地,可步行到达海滩的房源,比需开车才能去海滩的房源价格要贵得多,但销售依然走俏。

对于刚刚得到居留的人来说,保险的多少是维系居留的一个重要环节,所有人都会为上保险的事情担心费神,全保和半保是成了招工找工的重要选项。一旦拿到两年居留后,不少侨胞就对保险的事情不上心了,认为半保也没什么,只要能续出居留就好。殊不知保险对侨胞日后贷款买车买房有很大的影响。

方龙总经理说:“不管是西班牙本地人,还是华人,现在购买豪华房产的都不多。市场上的房子,也多是廉价房。豪华房产,是有价无市;然而交通不便利的房产,是根本卖不出去,价格再低,都没人要。”

个人信用记录的影响

申请贷款是购房的最大阻力

留学[微博]生小王来西4年,大学毕业后在马德里的一家华人公司找到一个经理助理的职务。因为公司与住家相距很远,每天上班要先乘地铁再换汽车,下车后还要步行10多分钟,很是麻烦。小王决定买一辆车,以车代步节省时间。虽然西班牙有不少价格低廉的二手车,可因为自己的汽车知识有限,小王不敢轻易下手。考虑再三,他决定买一辆新车。刚毕业没多久的他手里没什么积蓄,在国内的父母都是工薪阶层,留学几年已经让家人花了不少钱,所以小王不打算再伸手和父母要钱,他希望自己可以向西班牙的年轻人一样通过贷款来买一部新车。正好他的一个校友在一家贷款公司就职,校友说,贷款代理公司对个人材料的要求并不像银行那么苛刻,工资单比较低的人也可申请到数额比较大贷款,所以小王便拜托校友帮忙办理买车贷款。在贷款审批时,银行发现小王曾经有一笔欠款,而这笔欠款是什么时候欠的,为何欠的,他的记忆都很模糊了。

因利率较低、坏帐不断增加,西班牙银行业曾命悬一线,面临破产。截至到目前,西班牙银行业已得到413亿欧元的援助,其中部分资金用于向“坏账银行”注资,“坏账银行”承担了整个金融系统的坏账和贬值的房地产资产。西班牙央行于2013年8月19日公布的数据显示,西班牙银行业不良贷款占总贷款比重在六月份升至历史新高。六月,西班牙银行业不良贷款占总贷款比重高达11.6%。

原来,小王刚到西班牙的时候,曾在SALAMANCA学习过一段语言,当时和同宿舍的同学一起申请了一个固定电话带网络电信“套餐”,用小王的身份与该公司签了一份合同。后来,他被马德里一个大学录取,顺理成章搬离SALAMANCA,临走时联系电话公司终止套餐合同。可是,小王终止合同的时间正好是月中,按照惯例电话公司到月底才会从银行账户上扣取电话费,而临走前,不了解情况的他已经将扣电话费的银行账户早早BAJA掉了。虽然后来电话公司寄了多封催缴话费的信件,但是他和同住的同学都已经搬走,新住户把这些前住客的信件都扔进了垃圾桶。

此种情形下,西班牙申请贷款的门槛被抬高,条件愈来愈苛刻;申请到的贷款利息越来越高,贷款比例越来越低。危机以前,公民买房、,买车尚能申请到90%甚至是100%的银行贷款,如今,却只能申请到80%以下的贷款,且申请通过率奇低。许多买房者准备好了首付款,也向房产中介公司或卖家支付了押金,却因银行贷款审批遭拒,而不得不放弃购房计划。

这样一来,小王在不知情的情况下,被电信公司拉进了“信誉”黑名单,几年过去了,这些欠费从30多欧元便成了300多欧元。

英士福房产中介公司的杜小姐对记者说:“银行对贷款申请者的材料的审批非常严格。旅西华人为了避税,工资单和个人所得税都做得不高,银行通常认为他们没有足够的经济能力偿还贷款,但实际上,华人的购买力和支付能力是相当强的,只要买了房,绝对会想尽一切办法提前偿还完贷款。之前,有一个客户,是马德里一所大学的老师,首付40%,只申请60%的贷款,居然也被银行拒绝,理由是老师的合同是5年制的,5年后,他有被学校辞退的可能,银行认为把贷款批给他,风险太大。要买房的侨胞,最好有永久工作合同,工资单和个人所得税都尽量做得高一些,这样申请贷款成功的可能性会大一些。之前买过房子、还贷记录良好的华人,申请贷款更容易获得批准,夫妻两人共同申请贷款,也比其中一人独自承担贷款的成功率高。”

小王并没有打算欠款,但当初的马虎大意却给眼下的贷款带来了麻烦。校友说好在欠款数额不大,如果补交后,和银行好好沟通协商一下,“购车贷款”不是一点希望没有。可是,这个不良记录无疑给小王的个人信誉蒙上了一个阴影。相信有些同胞也有类似的情况,因为搬家、回国等原因错过了一些缴费的信件,或者因为看不懂信件内容而采取置之不理的态度,但如果个人真的欠了钱,不按时缴纳,对个人信誉和贷款买车买房开店是非常不利的。

西亚房产中介公司的方龙总经理告诉记者,西班牙银行的手中也有很多房产急待出手,这些房子都是从无力还贷的客户手中收回来的二手房,有些房源的条件是很不错的,只是价格要比市场上的房产价格高。虽然贵是贵了点,但银行会为买房人提供贷款的便利,不仅贷款率高,而且成功率也大,因此银行出售的房产,也勾起了诸多投资者的兴趣。

还款利息应横向比较

明天是晴是雨?

侨胞马先生在西经商多年,可谓是见多识广,加之他西语也不错,公司和家庭的所有事务都是亲力亲为,很少求人帮忙。马先生的远房表妹小敏对他崇拜有加,无论是孩子入学看病,自己换居留交保险,所有的问题都向这个诸葛亮般的表哥请教。几个月前,小敏在PARLA看中了一套小别墅,打算贷款买下来。得知此事后,马先生立即给小敏出了一个“锦囊妙计”:贷款买房可以,但是千万不能找华人的贷款中介公司,只有西班牙人的信贷公司最可靠,最实惠。没多久,小敏便与一家与马先生合作多年的信贷公司主管见了面,在审查了材料后没多久贷款就被批准了。没多久,小敏一家人就开开心心地住进了新房。

西班牙政府于2013年5月下旬正式通过了新创业法,其中最受瞩目的,便是“外国人在西购买价值50万欧元以上的房产可获得西班牙居留权”这一内容。此项法案尚未正式开始实施,就引起了海外投资者的关注。

上个月,小敏的一个朋友也在她的社区贷款买了一套别墅,二人在闲聊时谈起了还贷的细节。细聊之后,小敏才发现表哥帮忙申请的贷款并不合算,每年的还款利率、银行的手续费,甚至是信贷公司的手续费都比朋友在华人贷款公司申请的费用高出不少。之后,小敏联系了这家华人信贷公司,根据自己的条件,她完全可以花更少的钱,申请到更好的贷款。

房产泡沫破灭导致西班牙银行业手中积压70万余套住房,虽然西班牙国内有投资者在积极置业,但其购买力远不足以消化如此多的房产。买房送居留政策,正是为了解决房产滞销问题,同时,也为了吸引海外投资,拉动西班牙经济复苏。

在做贷款买房买店等大型投资时,不少华人更倾向于直接找西班牙公司咨询、合作,认为西班牙人提供的服务和条件一定比华人移民[微博]开办的公司所提供的条件优越、实在。这里且不去比较哪种信贷公司更有优势,只是想通过小敏的经历提醒给读者,贷款也与其他商业消费是一样的,也要货比三家,考察它的性价比和持久度,不能盲目地轻信他人,要靠数据说话,才能做出明智的决定。

西亚房产中介公司的方龙总经理认为,买房送居留政策,根本不能解决西班牙房地产业的困境,因为这70万滞销房产中,以廉价房产为主,而来西置业的外国投资者,多是富人阶级,通常会选择豪华型房产作为投资对象,且购买廉价房产,无法获得西班牙居留权,因此廉价房对他们的吸引力并不大。至于这项法规实施的效果如何、外国买家是否如政府预计地那般积极,就无从得知了,只能静观其变。方龙总经理补充道:“我们公司也在筹备够房送居留的销售活动,届时会有大量中国买家前来看房。”

小贴士:贷款公司和银行的区别在哪里?

未来的几年内,西班牙的房产会不会再度升值?方龙总经理认为,升值是必然的趋势,但涨幅一定是平稳而缓慢的,不会像跌幅这样凶猛。像马德里、巴塞罗那这样的大城市,增值潜力是最大的,特别是前不久刚刚敲定的位于马德里市郊Alcorcon的EUROVEGAS欧洲赌城建设计划,和9月份即将揭晓的2020年奥运会举办城市的答案,都会对西班牙的房价的回升起到推波助澜的作用。“如果马德里能够有幸获得奥运会举办权,那么有可能今年年底,马德里的房价就会开始上涨;等到欧洲赌城开始动工,房价还会再涨;如果马德里不幸与奥运会举办权失之交臂,低廉的房价有可能会再维持个2、3年,房产升值是大势所趋,趁低价购买房产投资收益大,稳赚不赔。”方龙经理如是说。(秦岭)

第一,贷款代理公司对贷款者材料的要求并不像银行那么苛刻,工资单比较低的侨胞也可申请到数额比较大贷款。第二,整个贷款过程代理公司全程跟进,客户只需提供自己的材料,然后就等签字和取款即可。有的侨胞语言没有问题,自己可以跟银行谈贷款,但是他们有没有考虑到银行利息的高低呢?还有的侨胞觉得利息是小钱,那又是大错特错了。比方说,有的贷款代理公司给客户的年息是20%,有的是10%,根据贷款额的数额,利息可以差很多。那为什么利息会差这么多呢?因为银行只会推荐自己本行的业务,有的代理公司跟一家或几家银行有合作关系,这样,在贷款方面,一家银行提供给客户的优惠可能不能与二十几家银行合作的代理公司相比。(湛卢)

(原标题:西班牙华人申请银行贷款问题多 信用记录须留意)

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